星湖城市广场东
能达生态通廊西
一宗商业商务混合用地调整为居住用地
(资料图)
背后有哪些信息值得关注？
本篇我们一起来看看
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2月14日，南通市自然资源和规划局发布《南通经济技术开发区中心区单元J1-05地块控制性详细规划调整》批前公示。
一、调整原因
《南通经济技术开发区控制性详细规划（开发区中心区单元）》（以下简称《控规》）已于2016年8月经南通市人民政府批准。为提升土地使用效益，同时考虑地块周边功能需求，南通经济技术开发区管委会提出 拟对星湖大道北、林翠路东侧部分用地进行调整。
二、拟调整内容
将商业商务混合用地调整为居住用地。 调整后的地块指标为容积率≤1.2，建筑密度≤28%，绿地率≥35%，建筑高度≤24米。
△调整前
△调整后
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容积率≤1.2 ， 建筑高度≤24米， 仅看这两个条件，就知道这宗地块不一般，未来大概率打造低密洋房、别墅产品。
地块周边配套同样优越，尤其是 自然生态环境 和 商业氛围 。
东侧紧邻 能达生态通廊&星盛湖 ；西侧一路之隔即 永旺梦乐城&星湖城市广场 ；周边还分布有 星湖小学、能达中学、思德福国际学校 等教育资源。
△星湖城市广场实拍图
交通出行也比较便利，距离 地铁1号线航运学院站 约700米，两站可达创新区；周边还分布星湖大道、东方大道等城市主路。
可以说，不论是地块自身属性，还是外部配套资源，都颇有看点。
△地块大致位置示意图
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那么，这宗商业商务用地为何调整为居住用地？
上述批前公示提到的原因是： 为提升土地使用效益，同时考虑地块周边功能需求。
笔者结合能达板块房地产市场现状，分析出以下三点原因。
原因一：板块新房可选择空间较小。
目前主要在售新房仅炜赋龙腾华府和远创宸樾两家，均价2万/㎡左右，且户型面积段均偏刚需&首改， 缺少高端项目来满足不同人群的置业需求。
原因二：板块住宅储备用地基本告罄。
近两年，能达板块仅出让了一宗宅地，即 星湖R22031地块 ，出让时间为2022年12月，成交地价约16616元/㎡，楼面价约10388元/㎡，刷新板块楼面价纪录。
彼时，有网友表示，这或许是能达“最后一宗宅地”。而此次调整地块的 容积率比星湖R22031地块还要低 ，笔者对其未来挂牌价格颇为期待。
原因三：板块能级提升，人居需求随之进阶。
近几年，能达商务区发展有目共堵。去年10月，板块能级再度拔高，提出 通城活力新中心 的发展定位。
未来，这里将构建南通经开区商圈 “一核两翼”空间格局 。其中，“一核”即星湖城市广场；“两翼”即星湖101街区和TOD节点。
将引进建设一批商务型酒店，鼓励发展高端精品酒店，形成与经济发展水平相匹配的 “2+N”商务酒店集群 。
还将建设 能达活力岛、国际幼儿园、汽车主题综合体、滨江湾 等项目。
随着板块能级的提升，未来会有更多的人才流、资金流涌入， 需要有更高品质的住宅产品，来满足人居进阶需求， 这或许正是这宗商业商务用地调整为居住用地的原因之一。
